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En général, les règles de l’imposition des immeubles sont bien connues. La résidence principale fait l’objet d’une exonération du gain en capital pendant les années où l’on déclare comme tel un immeuble que l’on habite sur une base régulière.

L’exonération s’applique sur le nombre d’années de déclaration plus un.

Ce qui est moins connu des conseillers, c’est la règle du changement d’usage. Un changement d’usage survient lorsqu’un immeuble change de vocation, c’est-à-dire qu’une résidence principale devient un immeuble à revenus ou vice-versa. Dans ce cas, des règles particulières s’appliquent.

En effet, à la date où le changement d’usage survient, il y a une disposition présumée.

C’est donc dire que dans le cas d’une résidence principale qui devient un immeuble à revenus, la disposition n’entraîne aucun gain en capital imposable (si l’immeuble est désigné comme résidence principale pendant la durée de détention) et que le prix de base rajusté (PBR) du nouvel immeuble à revenu est égal au produit de disposition (PD) de la résidence principale.

Par exemple, si une résidence principale a un PBR de 100 000 $ et qu’elle est transformée en immeuble à revenus au moment où sa valeur est de 400 000 $, c’est ce dernier montant qui constitue le PBR de l’immeuble à revenus. Si cet immeuble fait l’objet d’une disposition à son tour au moment où il vaut 600 000 $, le gain en capital sera de 200 000 $. Un revenu imposable de 100 000 $ s’ajoutera donc aux autres revenus du contribuable. À ce montant, il faut évidemment rajouter la récupération d’amortissement, le cas échéant.

Dans le cas d’un immeuble à revenus qui devient une résidence principale, la disposition présumée entraîne un calcul de récupération d’amortissement et de gain en capital au moment de cette disposition présumée.

Prenons l’exemple d’une maison locative dont le PBR est de 100 000 $ et sur laquelle un amortissement cumulatif de 30 000 $ a été pris. Si cette maison cesse d’être louée pour devenir une résidence principale au moment où la valeur de l’immeuble est de 400 000 $, il y aura une récupération d’amortissement de 30 000 $ et un gain en capital de 300 000 $. Un revenu imposable de 180 000 $ (30 000 $ + 150 000 $) devra donc être ajouté aux autres revenus du contribuable pour l’année civile où le changement d’usage est survenu.

Le changement d’usage partiel

Jusqu’ici, les choses sont relativement simples. Là où elles se corsent un peu, c’est dans le cas de ce que l’on appelle un «changement d’usage partiel», c’est-à-dire que l’immeuble ne fait pas l’objet d’une conversion totale de sa vocation. Dans ce cas, il y a également une disposition présumée à la date du changement.

Prenons l’exemple d’une maison à laquelle on décide d’ajouter un logement locatif au sous-sol. Supposons que la maison a un PBR de 100 000 $, et qu’elle vaut 250 000 $ au moment du changement d’usage. Le gain en capital de 150 000 $ n’aura aucun impact fiscal immédiat. Comme les dépenses occasionnées par l’ajout du logement donneront une valeur supplémentaire permanente à l’immeuble, ces dépenses constitueront des dépenses en capital. Elles ne seront donc pas déductibles, mais elles augmenteront le PBR de l’immeuble et une partie de ce PBR pourra être amortie, c’est-à-dire faire l’objet d’une déduction pour amortissement. Disons que ces dépenses sont de 50 000 $, et qu’elles ajoutent autant de valeur supplémentaire à la maison. Le PBR de l’immeuble sera donc de 300 000 $ (250 000 $ au moment de la disposition, plus les dépenses en capital de 50 000 $).

Si la superficie habitable du logement atteint 30 % de la superficie totale de l’immeuble, on devra ainsi considérer que l’immeuble est divisé en deux parties : 70 % comme résidence principale et 30 % comme immeuble locatif. Comme on ne peut séparer l’immeuble en deux, les calculs fiscaux devront être établis selon ces pourcentages.

Ainsi, le PBR de la portion «résidence principale» sera de 210 000 $, soit 70 % de 300 000 $, et le PBR du logement sera de 90 000 $. C’est sur cette base que l’amortissement et sa récupération éventuelle au moment de la disposition ultérieure (réelle ou présumée) ainsi que le gain en capital imposable seront calculés.

Par exemple, si l’immeuble est vendu dans quelques années au moment où sa valeur totale est de 500 000 $ et que 20 000 $ d’amortissement ont été pris sur le logement, les calculs suivants en découleront :

Portion résidence principale :

PD = 350 000 $

(70 % de 500 000 $)

PBR = 210 000 $

Gain en capital (non impo

sable si désignation) : 140 000 $

Portion logement locatif :

PD = 150 000 $

(30 % de 500 000 $)

PBR = 90 000 $

Gain en capital : 60 000 $

Gain en capital imposable

(50 %) : 30 000 $

Récupération d’amortissement : 20 000 $

Voilà. Le principe est tout de même simple. Il faut se rappeler que l’on doit travailler avec les proportions que représentent les surfaces habitables et procéder comme s’il s’agissait de deux immeubles. Évidemment, comme dans toute situation fiscale, des règles plus complexes peuvent s’appliquer dans certains cas.

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