J’ai souvent des questions relatives à la transmission de biens entre personnes d’une même famille. Même si les règles ne sont pas très complexes, elles doivent être connues afin d’éviter des erreurs coûteuses.
Premièrement, les dons en argent entre adultes ne génèrent aucun impact fiscal et aucune restriction ne s’applique, sauf pour les dons entre conjoints. Ces derniers font l’objet d’un traitement spécial, les règles d’attribution. L’objet du présent texte n’est pas de faire le tour de ces règles mais plutôt de traiter les biens matériels qui passent d’une génération à l’autre.
Il est fréquent que les parents se demandent s’il n’y aurait pas un avantage à donner leurs biens de leur vivant plutôt que d’attendre au décès avant que ces biens échoient entre les mains de leurs enfants.
En fait, il n’y a pas de différence entre les deux situations si la valeur des biens est la même.
Prenons l’exemple d’une personne âgée qui désire donner son chalet à son enfant. La vente d’une résidence secondaire donne lieu à un gain en capital imposable – si elle vaut plus cher que lors de son acquisition – à côté duquel on ne peut passer. Comme un don génère exactement les mêmes impacts fiscaux qu’une vente, le donateur devra payer l’impôt sur la plus-value du chalet.
Si le coût d’achat (le prix de base rajusté en termes techniques, incluant les améliorations apportées) est de 15 000 $ et qu’il est donné alors que sa valeur au marché est de 100 000 $, il y aura un gain en capital de 85 000 $. La moitié du gain en capital étant imposable, 42 500 $ devront être ajoutés à la déclaration de revenus du donateur. Si ce dernier paie 50 % d’impôt parce que ses autres revenus sont élevés, un impôt additionnel de 21 250 $ sera ainsi généré.
Pendant ce temps, le coût d’acquisition du chalet par le donataire correspond à sa valeur marchande, de sorte que si ce dernier revendait le chalet à court terme – avant qu’il n’ait pris de la valeur – il n’y aurait aucun gain en capital. Autrement dit, le chalet passe d’une génération à l’autre libre d’impôt.
Il est toutefois possible que le donateur veuille être payé pour son chalet et qu’il le vende à son enfant. Les impacts fiscaux étant exactement les mêmes que dans le cas d’un don, la différence ne se situe qu’au niveau de l’argent que doit verser l’enfant à son parent. Ce dernier point pourrait créer un irritant.
Or, dans bien des cas, le parent aimerait recevoir un certain montant d’argent, par exemple le montant nécessaire au paiement des impôts, sans recevoir le plein montant de la valeur marchande.
Dans ce cas, il faut faire très attention.
Un contrat de vente entre un parent et son enfant, ne peut indiquer un autre prix que la valeur marchande ou 1 $, auquel cas, cette vente est considérée comme un don et donne les résultats vus ci-dessus.
Si le contrat indique un prix ENTRE 1 $ et la valeur marchande, cela crée une double imposition. En effet, le vendeur doit payer l’impôt de la même façon que si la vente avait été faite à la valeur marchande. Donc, aucun différence pour le vendeur… il ne peut s’exempter de payer l’impôt.
Par contre, le coût d’acquisition de l’acheteur n’est pas la valeur marchande mais bien le prix convenu entre les parties. Cela signifie que si le vendeur revendait lui-même immédiatement le bien, il aurait un gain en capital à déclarer correspondant au rabais qu’il a obtenu lors de l’achat.
Reprenons l’exemple de notre chalet où le parent voudrait le vendre au prix de 25 000 $ à son enfant. Le parent paierait toujours 21 250 $ d’impôt mais le coût d’acquisition de l’enfant serait de 25 000 $. Si l’enfant revendait le chalet la semaine suivante pour sa valeur marchande de 100 000 $, un gain en capital de 75 000 $ serait généré. Ces 75 000 $ aurait donc fait l’objet d’une imposition à deux reprises en l’espace d’une semaine… assez dissuasif, non ?
Quelle est la solution ?
Faire un contrat de vente à 1 $ et que le parent reçoive un don en argent de 25 000 $ de la part de l’enfant ou faire un contrat de vente à 100 000 $ et que le parent fasse un don en argent à son enfant de 75 000 $…
On peut se demander pourquoi cette règle existe. Dans la mesure où l’impôt est payé par le parent sur la valeur totale du chalet, ou serait le problème de l’abolir ? Mais… pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué…
